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감정가보다 높은 가격을 써내야 낙찰받을 수 있는 경매, 이게 과연 이득일까요. 저도 처음엔 그 말이 이해가 안 됐습니다. 그런데 뉴스 기사를 파고들면서 생각이 바뀌었습니다. 토지거래허가제 규제가 강해질수록 오히려 경매 시장으로 사람들이 몰리고, 웃돈을 줘도 결국 시세보다 싸게 사는 구조가 만들어지고 있었습니다.
토허제가 막으면, 경매가 뚫는다
부동산 공부를 하면서 지겹도록 들은 단어가 하나 있습니다. 바로 토허제, 즉 토지거래허가제입니다. 여기서 토지거래허가제란 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 사전에 받아야 하는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 국가가 "이 지역 부동산은 아무나 살 수 없어요"라고 선을 그어버리는 겁니다.
문재인 정권 때도, 이재명 정권 때도 반복적으로 등장했던 이 규제에는 실거주 의무라는 조건이 덕지덕지 따라붙습니다. 실거주 의무란 주택을 취득한 뒤 실제로 그 집에 직접 살아야 한다는 조건인데, 이 때문에 과거 투자자들이 즐겨 쓰던 갭투자 방식이 사실상 불가능해졌습니다. 갭투자란 세입자의 전세 보증금을 레버리지로 활용해 적은 자기 자본으로 집을 사는 방식입니다.
그런데 법원 경매를 통해 낙찰받으면 이야기가 달라집니다. 법원 경매로 취득한 주택에는 토지거래허가를 받을 의무도, 실거주 의무도 적용되지 않습니다. 지방에 거주하는 분이든, 해외에 나가 있는 분이든 경매로는 서울 아파트를 취득할 수 있다는 겁니다. 솔직히 이건 저도 이번에 기사를 읽기 전까지는 정확히 몰랐던 부분입니다. 규제의 빈틈을 이렇게 파고드는 사람들이 한둘이 아니라는 사실에 적잖이 놀랐습니다.
낙찰가율 100% 넘어도 싸게 사는 이유
지지옥션 자료를 보면 2025년 9월 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%로 집계됐습니다(출처: 지지옥션). 여기서 낙찰가율이란 감정가 대비 실제 낙찰된 가격의 비율을 의미합니다. 낙찰가율이 100%라면 감정가와 동일한 금액에 낙찰됐다는 뜻이고, 110%라면 감정가보다 10% 더 비싸게 낙찰됐다는 뜻입니다.
전체 평균은 94.7%이지만 지역별 편차가 큽니다. 강북구 낙찰가율은 109.6%로 서울에서 가장 높았고, 노원구(107.4%), 구로구(106.3%), 도봉구(103.1%)도 100%를 웃돌았습니다. 경기도에서는 안양 동안구(115.7%), 수원 영통구(114.0%), 광명(113.1%), 용인 수지구(111.9%) 등 규제지역이 특히 강세를 보였습니다.
그런데 중요한 건 낙찰가율이 아니라 시세 대비 낙찰가입니다. 제가 기사를 읽으면서 가장 눈에 띄었던 사례가 바로 이 부분입니다. 강북구 미아동 '미아뉴타운두산위브트레지움' 전용 84㎡는 감정가의 110%인 8억4733만원에 낙찰됐는데, 같은 시기 실거래가는 10억9000만원이었습니다. 감정가를 10% 초과했음에도 시세보다 2억4000만원이나 싸게 산 겁니다. 용인 수지구 '수지벽산타운2단지' 전용 59㎡도 감정가의 133.4%인 8억6330만원에 낙찰됐지만, 최근 실거래가(10억4000만원)와 비교하면 1억7000만원 이상 저렴했습니다.
이 구조가 성립하는 이유는 경매 감정가가 보통 시세보다 6개월~1년 전 가격을 기준으로 산정되기 때문입니다. 집값이 꾸준히 오른 지역에서는 감정가가 이미 현재 시세를 밑도는 상태에서 경매가 시작된다는 겁니다. 결국 입찰가를 결정할 때 감정가만 보고 접근하면 안 된다는 뜻이기도 합니다.
- 낙찰가율 100% 초과 지역: 강북구(109.6%), 노원구(107.4%), 구로구(106.3%), 도봉구(103.1%)
- 경기 규제지역 강세: 안양 동안구(115.7%), 수원 영통구(114.0%), 광명(113.1%), 용인 수지구(111.9%)
- 감정가 기준이 아닌 실거래가·호가·인근 낙찰가율을 종합해 입찰가를 산정해야 한다
- 실거주 목적이라면 시세보다 5~10% 저렴하게 낙찰받으면 성공적으로 본다
실전 입찰, 이것만은 꼭 확인하세요
경매에 관심이 생긴 건 이번이 처음이 아닙니다. 기사를 볼 때마다 "나중에 공부해봐야지"라고 생각하다가 흐지부지됐던 게 한두 번이 아니었습니다. 그런데 이번에는 좀 달랐습니다. 한 두 사람의 이야기가 아니라, 시장 전체가 경매 쪽으로 무게 중심을 이동하고 있다는 흐름이 느껴졌기 때문입니다.
아파트 외에도 빌라 경매가 주목받고 있다는 점도 제 경험상 예상 밖이었습니다. 구로구 오류동 전용 46㎡ 빌라가 감정가의 73.4%인 1억8350만원에, 은평구 갈현동 전용 30㎡ 빌라가 감정가의 66.1%인 1억8514만원에 낙찰된 사례가 있습니다. 적은 자금으로 서울에 진입하고 싶은 분들에게 빌라 경매가 현실적인 선택지가 되고 있다는 의미입니다.
다만 경매는 공부 없이 접근하면 오히려 손실을 볼 수 있습니다. 특히 빌라 경매에서는 임차인의 대항력 문제를 반드시 따져봐야 합니다. 대항력이란 세입자가 집이 경매로 넘어가더라도 새 주인에게 자신의 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 세입자의 전입신고일이 등기부상 선순위 근저당이나 압류보다 늦다면 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되지만, 반대의 경우에는 그 보증금이 낙찰자에게 그대로 넘어옵니다. 이 부분을 빠뜨리면 낙찰받고도 예상치 못한 비용 부담이 생기는 겁니다.
경락잔금대출도 확인이 필요합니다. 경락잔금대출이란 경매에서 낙찰받은 후 잔금을 치를 때 활용하는 대출로, 일반 주택담보대출과 동일한 규제가 적용됩니다(출처: 금융감독원). 다만 감정가보다 낮게 낙찰받은 빌라의 경우 낙찰가의 80% 범위 안에서 대출이 가능해 자금 부담을 줄일 여지가 있습니다. 재개발 예정 물건은 기대감이 이미 가격에 반영돼 있어 경매에서도 저렴하게 사기 어렵기 때문에 반드시 인근 급매물 시세를 먼저 확인하고 접근해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 경매로 낙찰받으면 정말 토지거래허가를 안 받아도 되나요?
A. 그렇습니다. 법원 경매를 통해 취득한 주택에는 토지거래허가 의무와 실거주 의무 모두 적용되지 않습니다. 이 때문에 해외 거주자나 지방 거주자도 서울 아파트를 경매로 취득하는 사례가 올 하반기 들어 눈에 띄게 늘었다고 합니다. 일반 매매와 달리 규제에서 벗어난 경로라는 점이 가장 큰 차이입니다.
Q. 낙찰가율이 100%가 넘으면 손해 아닌가요?
A. 낙찰가율은 감정가 대비 비율이기 때문에, 감정가가 현재 시세보다 낮게 설정돼 있다면 낙찰가율이 100%를 넘어도 시세보다 싸게 살 수 있습니다. 강북구 미아동 사례처럼 감정가의 110%에 낙찰됐지만 실거래가보다 2억4000만원 낮은 경우가 실제로 있었습니다. 그래서 입찰가를 정할 때는 감정가가 아니라 실거래가와 호가를 기준으로 삼아야 합니다.
Q. 빌라 경매에서 가장 조심해야 할 게 뭔가요?
A. 임차인의 대항력 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 세입자의 전입신고일이 등기부상 선순위 근저당보다 앞서면, 낙찰 후에도 그 보증금이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이 부분을 놓치면 싸게 샀다고 생각했다가 오히려 더 큰 비용을 떠안을 수 있어서, 입찰 전 등기부등본과 임차인 현황을 꼼꼼히 살피는 게 필수입니다.
Q. 재개발 예정 구역 빌라를 경매로 사면 이득인가요?
A. 재개발 기대감이 이미 가격에 반영돼 있어 경매에서도 저렴하게 나오는 경우가 드뭅니다. 감정가만 보고 접근했다가 인근 급매물 시세보다 오히려 비싸게 낙찰받는 실수를 할 수 있습니다. 재개발 물건은 반드시 인근 급매물 시세를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.
결론
규제가 강해질수록 사람들은 더 영리하게 움직입니다. 토지거래허가제와 실거주 의무로 일반 매매가 막히자, 경매 시장으로 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되고 있다는 건 어떻게 보면 당연한 흐름입니다. 돈을 더 잘 굴리고 싶다는 욕구는 규제로 막아도 결국 다른 출구를 찾아 분출된다는 걸, 이번 기사를 읽으며 다시 한번 확인했습니다.
제 경험상 부동산은 "나중에 공부해야지"라고 미루다 보면 항상 한발 늦게 되더라고요. 경매도 마찬가지입니다. 지금 당장 입찰에 나서지 않더라도 낙찰가율의 개념, 감정가와 시세의 차이, 임차인 대항력 같은 기본 개념만 정확히 익혀 두면 언젠가 반드시 써먹을 수 있는 지식이 됩니다. 저도 이번을 계기로 경매 공부를 본격적으로 시작해보려 합니다.