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10월 셋째 주 서울 아파트 매매가격이 0.13% 오르며 3주 만에 상승폭이 줄었습니다. 강남 3구는 하락세를 이어갔고, 경기 남부는 반대로 치솟고 있습니다. 저는 2021년 여름에 수원·안양·군포 일대를 직접 발로 뛰었던 경험이 있어서, 지금 수치들이 남 얘기처럼 느껴지지 않습니다.
서울 상승둔화, 강남 3구 하락 — 지금 시장은 어디로 가고 있을까요
지난주 부동산 뉴스를 훑다가 멈칫했습니다. 숫자가 조금씩 꺾이기 시작했거든요. 출처: 한국부동산원이 발표한 10월 3주차 주간 아파트 가격동향에 따르면, 서울 매매가격 상승폭은 0.16%에서 0.13%로 0.03%포인트 줄었습니다. 3주 만에 처음으로 오름폭이 줄어든 것입니다. 그렇다고 상승 자체가 멈춘 건 아닙니다. 지난해 2월 첫째 주부터 따지면 89주 연속 오름세가 이어지고 있습니다.
가장 눈에 띄는 건 강남 3구입니다. 서초구는 0.32% 하락했고, 강남구는 0.31% 떨어져 11주 연속 내리막을 걷고 있습니다. 송파구도 7주 연속 약세입니다. 여기에는 세제 관련 정책 불확실성이 작용하고 있다는 분석이 나옵니다. 세제 불확실성이란 양도세·보유세·취득세 등 부동산 관련 세금 정책이 언제, 어떻게 바뀔지 알 수 없는 상황을 가리킵니다. 이런 때일수록 고가 단지일수록 매도자와 매수자 모두 움직임이 굳어버리는 경향이 있습니다.
반면 서울 중위권 이하 지역은 달랐습니다. 성북구(0.36%), 서대문구(0.36%), 중구(0.35%), 도봉구(0.33%), 중랑구(0.31%)가 꾸준히 올랐습니다. 한국부동산원은 "정주 여건이 양호하고 수요가 이어지는 대단지, 역세권 및 중소형 위주로 상승했다"고 분석했습니다. 정주 여건이란 학교·교통·편의시설 등 실제 거주 환경의 질을 말합니다. 저는 이 분석에 크게 동의하는 편입니다. 임장을 다닐 때마다 느끼는 건데, 역에서 10분 걷는 단지와 5분 걷는 단지는 호가 차이가 확연히 납니다.
전세 시장도 지역별로 엇갈렸습니다. 서울 전셋값은 0.16% 올랐지만, 대규모 신규 입주가 겹친 서초구는 전세 물건이 쌓이며 10주 연속 하락했습니다. 반면 강남구는 8주 만에 상승 전환했습니다. 신규 입주 물량이 전세 시장에 미치는 파급력을 다시 한번 확인한 셈입니다.
- 서울 매매가 0.13% 상승, 3주 만에 오름폭 축소 (89주 연속 상승은 유지)
- 강남구·서초구·송파구 매매가 하락 지속, 세제 불확실성 영향
- 성북·서대문·중구 등 중위권 지역은 역세권·중소형 중심 상승세 유지
- 서초구 전세 10주 연속 하락, 강남구 전세 8주 만에 상승 전환
경기 남부 키맞추기, 그리고 2021년 여름이 떠오른 이유
경기 전체 상승폭은 0.26%에서 0.21%로 줄었지만, 남부권만 보면 얘기가 완전히 달라집니다. 화성시 병점구가 0.65%, 화성시 동탄구가 0.57%, 안양시 동안구가 0.56% 올랐습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 작년 연말에 관련 글을 쓸 때만 해도 이렇게 빨리 경기 남부 전반으로 상승세가 번질 줄은 몰랐습니다.
특히 수원은 삼성전자 사내 주택자금대출이 매수 여력을 뒷받침하며 0.40% 올랐습니다. 주택자금대출이란 기업이 임직원에게 시중보다 낮은 금리로 주택 구입·전세 자금을 빌려주는 복지제도입니다. 외부 대출 규제가 강화된 상황에서 사내 대출이 사실상 대체 매수 창구 역할을 한 것입니다. 제가 직접 임장을 다녀봤던 수원 영통·광교 일대가 떠올라 다시 시세를 확인해봤습니다. 제가 2021년 여름에 본 호가와 거의 비슷하거나 그 이상인 단지들이 꽤 눈에 띄었습니다.
여기서 눈여겨볼 현상이 바로 키맞추기입니다. 키맞추기란 중심 지역 가격이 오르면서 자금 부담을 느낀 실수요자가 인근 덜 오른 지역으로 이동하고, 그 여파로 주변 지역 가격도 올라 격차가 좁혀지는 현상입니다. 비규제지역인 군포시(0.53%)와 의왕시(0.47%)가 동반 상승한 것이 이를 잘 보여줍니다. 비규제지역이란 정부가 지정한 투기과열지구·조정대상지역에서 벗어난 곳으로, 대출·세금 규제가 상대적으로 덜합니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 2021년 여름, 저는 군포와 의왕을 걸어다니며 부동산 문을 여러 군데 두드렸습니다. 그때도 "수원이 너무 올라서 여기로 넘어오는 손님이 많다"는 말을 들었습니다. 그리고 그 여름이 끝나갈 무렵, 호가는 그대로인데 거래는 뚝 끊겼습니다. 전주에 봤던 집을 사러 왔다가 이미 팔렸다는 말을 듣고 돌아서던 분의 표정이 아직도 기억납니다. 지금은 그때와 달리 매물이 아직 많습니다. 최근 제가 살펴본 경기 남부 일부 단지는 거래가 활발히 이어지며 2021년 전고점에 도달하거나 넘어선 곳도 있었지만, 매물 자체는 그때보다 풍부합니다. 이 매물이 실제로 줄어드는 속도를 앞으로 계속 체크할 생각입니다. 출처: 한국부동산원 R-ONE 부동산통계정보에서도 주간 매물 동향을 함께 살펴볼 수 있습니다.
가격 상승 속도와 매물 소화 속도를 같이 봐야 한다고 생각하는 이유가 여기 있습니다. 지금 나온 매물이 새 매물보다 빠르게 소화되기 시작한다면, 그 시점부터는 분위기가 확 달라질 수 있습니다. 반대로 매물이 계속 쌓이면 2021년 겨울처럼 높은 가격표만 남을 수도 있고요.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트값 89주 연속 상승이라는데, 지금이 고점 아닌가요?
A. 저도 같은 질문을 계속 스스로에게 던집니다. 연속 상승 자체가 고점의 신호는 아닙니다. 중요한 건 상승폭이 줄어드는 속도, 매물이 쌓이는지 줄어드는지, 거래량이 받쳐주는지입니다. 이 세 가지를 함께 보지 않으면 숫자 하나로 고점을 판단하기 어렵습니다.
Q. 키맞추기 현상이 나타난다고 하는데, 군포·의왕도 더 오를 수 있나요?
A. 중심 지역인 수원·안양이 계속 오르고 매물이 줄어드는 조건이 유지된다면 추가 상승 가능성은 있습니다. 다만 키맞추기 현상은 중심지 상승이 멈추면 동력을 잃는 구조입니다. 비규제지역이라는 장점이 있지만, 그만큼 규제 완화 수혜도 없다는 점도 함께 봐야 합니다.
Q. 강남 3구가 하락 중인데, 서울 전체 하락으로 이어지지 않을까요?
A. 강남 3구 하락의 주된 원인이 세제 정책 불확실성이라는 점을 고려하면, 정책 방향이 정리되는 시점에 흐름이 바뀔 가능성이 있습니다. 현재 서울 중위권 이하 지역은 여전히 오름세를 유지하고 있어, 강남 3구 하락이 서울 전체 하락으로 바로 연결되지는 않는 모습입니다.
Q. 지금 경기 남부 아파트를 매수할 때 가장 먼저 봐야 할 게 뭔가요?
A. 제 기준으로는 가격보다 매물 추이를 먼저 봅니다. 호가가 올라도 매물이 계속 쌓이면 실거래가는 따라오지 못하는 경우가 많습니다. 그다음으로 교통 접근성과 단지 규모를 봅니다. 시장이 식었을 때도 누군가 이 집을 보러 올 이유가 있는지, 그 질문에 스스로 답할 수 있어야 합니다.
결론
지금 경기 남부 시장을 보면서 드는 생각은 딱 하나입니다. 2027년에 2021년 여름 같은 분위기가 다시 올 수도 있겠다는 것입니다. 그건 지금 나온 매물이 계속 소화되고, 새 매물 공급보다 수요가 앞서가는 조건이 갖춰진다는 전제에서입니다.
그래서 저는 앞으로 가격뿐 아니라 매물 수량 변화를 병행해서 살필 생각입니다. 살 집이 필요하다는 마음이 조급함으로 변하는 순간, 판단력이 흐려지기 때문입니다. "지금 안 사면 더 비싸질까?"라는 질문보다 "시장이 식어도 누군가는 이 집을 보러 올까?"를 먼저 물어보시길 권합니다. 본인 자금으로 감당 가능한 범위 안에서, 교통과 정주 여건이 받쳐주는 단지를 차분히 보는 것이 지금 시장에서 제가 택한 방향입니다.