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올여름, 동네 홈플러스가 반값 세일을 3일간 진행했을 때 매대가 텅 빌 만큼 사람들이 몰렸습니다. 그걸 직접 목격하고 나서 '이 자리에 뭐가 들어올까' 고민했는데, 정작 답은 대형마트가 아닌 신축 아파트였습니다. 서울·수도권·부산 등 홈플러스 폐점 부지가 속속 주거용 단지로 탈바꿈하고 있는 지금, 왜 건설사들이 이 자리에 주목하는지 정리해봤습니다.
홈플러스 폐점이 남긴 것들 — 입지분석
반값 세일 현장을 보면서 제가 남편에게 한 말이 "롯데마트가 들어오려나?"였습니다. 대형마트 자리엔 대형마트가 다시 온다는 게 당연한 수순이라 생각했기 때문이죠. 그런데 뉴스를 찾아보니 건설사들이 이 부지를 노린 이유는 오히려 마트가 오랫동안 그 자리를 지켜왔다는 사실 그 자체에 있었습니다.
대형마트는 입지를 선정할 때 배후 인구, 교통 접근성, 생활 인프라를 정밀하게 따집니다. 역세권이거나 기존 주거 밀집 지역과 가까운 곳이 아니면 애초에 들어서지 않습니다. 즉, 홈플러스가 수십 년간 운영돼온 부지는 누군가 막대한 비용을 들여 검증한 입지라는 뜻입니다.
여기서 배후 인구란 특정 상권이나 시설을 이용할 수 있는 반경 안의 거주 인구를 말합니다. 부동산 개발에서는 이 숫자가 클수록 분양과 임대 수요가 탄탄하다는 신호로 읽힙니다. 홈플러스 폐점 부지 상당수가 이미 역세권이거나 생활 인프라가 완비된 구도심에 위치해 있다는 점에서, 건설사 입장에서는 입지 리스크를 크게 낮출 수 있는 조건이 갖춰진 셈입니다.
이미 분양에 나선 단지들 — 분양단지
제가 직접 자료를 찾아보면서 놀란 건 이미 분양이 시작됐거나 임박한 단지가 꽤 많다는 점이었습니다. 이름만 들어도 알 만한 건설사들이 줄줄이 이름을 올리고 있었습니다.
GS건설은 경기 안산 상록구 옛 홈플러스 안산점 부지에서 '아르뮤제자이'를 분양합니다. 아파트 984가구와 오피스텔 370실을 합쳐 총 1,354가구 규모입니다. 지하철 4호선과 수인분당선이 교차하는 중앙역이 가깝고, 신안산선과 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 연장도 계획돼 있습니다. GTX란 수도권 외곽에서 서울 도심까지 30분대에 연결하는 광역급행철도망으로, 쉽게 말해 기존 전철보다 두세 배 빠른 교통 인프라입니다. 이런 광역교통망이 확충 예정인 역세권이라는 점은 장기 가치 측면에서도 눈여겨볼 지점입니다.
롯데건설은 서울 동대문구 용두동 홈플러스 동대문점 부지에 지상 49층, 417가구 규모의 '용두동 롯데캐슬'을 공급할 계획입니다. 경기 부천시 상동점 부지에서는 '상동역 롯데캐슬 시그니처'가 분양 중으로, 지상 최고 49층 7개 동, 총 1,859가구로 이뤄집니다. 현대백화점·롯데백화점·뉴코아아울렛이 인접해 있어 기존 생활 인프라를 그대로 누릴 수 있습니다.
지방도 빠지지 않습니다. 대우건설은 대전 서구 홈플러스 둔산점 부지에 주거복합단지 '그랑 르피에드'를 선보였습니다. 지상 최고 47층, 총 832실 구성으로, 정부대전청사와 대전시청 등 행정기관이 밀집한 둔산 생활권 한복판에 자리합니다. 현재 분양 중이거나 개발이 확정된 주요 부지를 정리하면 다음과 같습니다.
- 서울 동대문 용두동 — 용두동 롯데캐슬 417가구 (롯데건설)
- 경기 안산 — 아르뮤제자이 1,354가구 (GS건설), GTX-C 역세권
- 경기 부천 상동 — 상동역 롯데캐슬 시그니처 1,859가구 (롯데건설)
- 대전 서구 둔산 — 그랑 르피에드 832실 (대우건설)
- 서울 영등포 — KB증권 컨소시엄 인수, 복합단지 552가구 예정
- 부산 해운대 — SK에코플랜트 매입, 개발 방향 검토 중
왜 아파트인가 — 대규모 용지의 개발 논리
처음엔 '왜 하필 아파트냐'는 생각이 들었습니다. 상업 용지에 다시 상업시설이 들어오는 게 자연스럽지 않나 싶었거든요. 그런데 파고들수록 이게 단순히 아파트 공급 확대 차원의 문제가 아니라는 게 보였습니다.
대형마트는 매장 외에 물류시설과 대형 주차장을 함께 운영하기 위해 넓은 부지를 씁니다. 서울과 수도권 도심에서 이 정도 규모의 나대지를 새로 확보하는 건 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 그래서 1,000가구 이상의 아파트 단지나 주거·업무·상업시설을 한데 묶은 복합단지(Mixed-use Development)를 조성하기에 적합한 조건이 됩니다. 복합단지란 단일 용도가 아닌 주거·상업·업무 기능을 한 부지 안에 통합 개발하는 방식으로, 토지 효율성을 극대화할 수 있는 도시 재생의 전형적인 모델입니다.
프로젝트금융투자회사(PFV)라는 개념도 이번 사례에서 자주 등장합니다. PFV란 특정 개발 프로젝트를 위해 한시적으로 설립하는 특수목적법인으로, 여러 투자자가 리스크를 분산해 대규모 개발 사업을 추진할 때 활용합니다. DL그룹이 대림과 함께 PFV를 통해 홈플러스 점포 부지를 공공지원 민간임대주택으로 개발하는 방안도 이 구조를 활용한 사례입니다(출처: 국토교통부).
제 경험상 이 부분이 가장 현실적으로 와닿았습니다. 수도권 신축 아파트를 기다리던 입장에서 보면, 기존 상업 부지가 주거지로 전환되는 건 새로운 공급 채널이 열리는 겁니다. 그린벨트 해제나 신도시 개발 없이도 도심 내 공급을 늘릴 수 있다는 점에서 도시 개발 측면의 실질적인 해법이 될 수 있다고 봅니다.
아직 개발 전인 부지들 — 개발전망
이미 분양에 들어간 곳들보다 제가 더 눈여겨본 건 아직 개발 방향이 잡히지 않은 부지들이었습니다. 서울 강서구 가양점, 금천구 시흥점, 경기 안산고잔점은 엠디엠그룹이 홈플러스 점포 10곳을 인수한 뒤 우선 개발 대상으로 꼽아 인허가를 준비하고 있습니다. 세 곳 모두 주거용으로 개발할 계획이라고 하는데, 가양점의 경우 한강 접근성과 서울 서남권 생활권이 맞물려 있어 개인적으로 주목해볼 만하다고 생각했습니다.
부산 해운대점도 흥미로운 케이스입니다. 여러 차례 공매가 진행됐다가 최근 SK에코플랜트가 부지를 매입했습니다. 당초 오피스 개발을 검토했지만 부동산 시장 상황을 고려해 방향을 재검토 중이라고 합니다. 해운대라는 입지 특성상 주거용으로 전환할 경우 수요는 충분할 가능성이 있지만, 공급 과잉 우려도 함께 따라오는 구조입니다.
서울 영등포점은 최근 KB증권 컨소시엄에 3,000억 원대 중반에 매각됐습니다. 지하 3층~지상 20층, 6개 동 규모로 공동주택 552가구와 업무·판매·근린생활시설이 결합된 복합단지로 개발될 예정입니다. 영등포라는 서울 서남권의 핵심 상권을 감안하면 주거와 상업 기능을 동시에 살린 개발이 현실적인 선택으로 보입니다. 한국부동산원 자료에 따르면 서울 도심 내 신규 주택 공급 가능 용지는 지속적으로 감소하는 추세로, 이처럼 기존 상업 용지의 주거 전환이 앞으로도 이어질 가능성이 높습니다(출처: 한국부동산원).
아파트만 짓는다는 시각으로 이 흐름을 부정적으로 보는 분들도 있다는 걸 압니다. 대형마트가 사라지는 것에 아쉬움을 느끼는 분들도 분명히 있을 겁니다. 하지만 제가 직접 동네 홈플러스 상황을 지켜보면서 느낀 건, 이미 경영 여건이 악화된 공간을 유지하는 것보다 검증된 입지를 새로운 방식으로 활용하는 편이 해당 지역 전체에는 더 현실적인 선택일 수 있다는 점이었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 홈플러스 폐점 부지에 아파트가 들어오면 분양가가 높게 책정되나요?
A. 역세권이나 생활 인프라가 갖춰진 입지는 일반적으로 분양가가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 다만 단지 규모, 용적률, 시공사 브랜드에 따라 편차가 크기 때문에 개별 사업지 조건을 직접 확인하는 것이 정확합니다. 아르뮤제자이나 상동역 롯데캐슬 시그니처 같은 대단지는 분양 공고 시점에 공식 분양가가 공개됩니다.
Q. 홈플러스 폐점 부지 아파트는 상업지역에 지어지는 건가요?
A. 대부분의 홈플러스 부지는 상업지역 또는 준주거지역에 해당합니다. 상업지역은 용적률이 높아 고층 건물을 지을 수 있고, 주거·상업·업무 기능을 복합 개발하기에 유리합니다. 이 때문에 지상 47~49층 규모의 주거복합단지가 가능한 겁니다. 용적률이란 대지 면적 대비 건축 연면적의 비율로, 숫자가 높을수록 같은 땅에 더 많은 면적을 지을 수 있음을 의미합니다.
Q. 동네 홈플러스가 없어지면 주변 상권에 영향이 있나요?
A. 단기적으로는 생활 편의시설 축소라는 불편이 생길 수 있습니다. 하지만 홈플러스 부지가 복합단지로 개발되면 저층부에 상업·근린생활시설이 들어오는 경우가 많아 중장기적으로 상권이 재편될 가능성이 있습니다. 영등포점 개발 계획처럼 업무·판매·근린생활시설을 함께 넣는 방식이 그 예입니다.
Q. GTX-C 노선 예정지와 가까운 단지는 어디인가요?
A. 경기 안산의 아르뮤제자이가 GTX-C 노선 초지역 계획과 맞닿아 있습니다. GTX-C는 수원~양주 구간을 연결하는 광역급행철도로, 개통되면 안산에서 서울 주요 거점까지 이동 시간이 크게 단축될 전망입니다. 다만 GTX 노선은 개통 시점이 변경되는 사례가 있어 실제 일정은 공식 발표를 확인하는 게 좋습니다.
결론
올여름 동네 홈플러스 반값 세일을 보면서 '다음엔 뭐가 들어올까' 궁금했던 게 이 글의 시작이었습니다. 파고들어 보니 홈플러스 폐점 부지 개발은 단순한 재건축 이슈가 아니라, 수도권 도심 내 신축 주택 공급이 막혀 있는 상황에서 나온 현실적인 돌파구에 가깝습니다.
입지는 이미 검증됐고, 부지 규모는 대단지 개발이 가능하며, 기존 생활 인프라도 갖춰져 있습니다. 아파트만 짓는다는 시선도 있지만, 제 경우엔 이 흐름이 당분간 이어질 가능성이 높다고 봅니다. 개발 일정과 분양 조건을 꼼꼼히 체크해두면 실거주든 투자든 선택지를 미리 넓혀두는 데 도움이 될 것입니다.